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北新路桥15亿重庆项目骑虎难下做工程做成地主

日期:2019-2-21(原创文章,禁止转载)

截至3月份,公司已开工未完工项目金额达86亿元

[ 业主现阶段资金来源偿还公司回购资金存在一定的风险,所以才同意政府以园区内土地置换的方式弥补回购资金的不足 ]

尽管与其他BT项目建设商相比,北新路桥(002307.SZ)从事BT项目的时间不长,项目总体金额还不大,但却已经开始在其拿下的第一个也是目前金额最大的BT项目上摔了一跤。

传统以道路、市政工程建设为主的北新路桥此前宣布公司旗下的二级子公司重庆蕴丰建设工程有限责任公司(下称“蕴丰建设”)通过拍卖方式,竞得了位于重庆市合川区草街街道玉龙、百岁村的两块国有土地使用权,而在竞标时,蕴丰建设甚至还没有取得房地产开发资质。

“(拍下这两块地)属于被迫的,公司此前并没有进行过相关房地产业务的开发。”北新路桥董秘办一位人士昨天对《第一财经(微博)日报》记者表示,一切缘于公司三年前拿下的首个BT建设大单——中国西部农民创业促进工程(合川)试点区草街示范园园区项目,如今,公司获得的这两块土地,实际上是业主方无法保证偿还示范园园区项目的部分回购资金而用土地进行的置换。

“馅饼”变“陷阱”

2009年上市的北新路桥,原本主要在新疆境内从事道路施工等项目工程,最近几年,公司开始走出新疆,涉足区外的建设项目,通过BT模式建设相关市政项目,也成为公司攻克的目标之一。

2010 年2 月,通过一系列竞争性谈判,完全没有BT项目建设经验的北新路桥,成为一个郑州军海脑病医院技术高吗投资额达到15亿元的BT 融资建设的中标方,负责承建位于重庆西北部名为合川区的一个示范园区内首期规划的公用和管理设施工程、道路及管网工程、桥涵工程、土石方工程、标准厂房工程、园区内场地平整、一期3 万吨/日供水自来水厂工程、一期2万吨/日污水处理厂、市政绿化及照明工程、首期园区内涉及工程内的安置房及征地拆迁补偿等。

这对于通过上市刚刚积累了充足“弹药”的北新路桥来说,无疑是一块巨大的“馅饼”,因为合川BT项目不仅是北新路桥获得的第一个BT建设项目,同时也是长期接触高速公路建设的公司,第一次接触市政工程建设。而15亿的项目合同金额,就占据了公司2008年度营业收入的91.21%。

记者查阅新疆当地生产建设兵团团委的官网,对合川项目就有这样的描述:项目中的绝大多数人员都是第一次接触市政工程,所以大家只有一边学习一边工作……由于干惯了高速公路,对于市政道路的许多管网工程,很多技术员都觉得无从下手。

而对北新路桥来说,感到新鲜又陌生的不仅仅是市政工程建设,还有这一项目所采用的BT模式。根据公司与业主方[合川区人民政府批准成立的重庆市合川工业投资(集团)有限公司旗下全资子公司]当时签署的合同协议,业主方承诺锁定整个园区12.6 平方公里范围内所有土地出让收益作为回购资金还款来源,首期3.24 平方公里内土地出让收益不足以偿还时,在二、三期内偿还;同时国家对园区内基础设施建设项目的补助资金全额用于回购资金还款来源(限于与公司合作项目)。

在合同中,双方还规定了明确的还款计划和时间表。其中,征地拆迁安置补偿及项目前期工程费用的还款计划为:还款期为60 个月,分6 期偿还。

工程建设费用的还款计划为:项目竣工验收完成后进入回购期,回购期72 个月,分10 期回购。

2010年6月,合川草街示范园项目顺利开工,开工仪式上,北新路桥还将40余万元捐赠给了当地小学和敬老院。

然而,三年过去了,当草街示范园BT项目的分项工程——征地拆迁安置工程已经进入回购期时,北新路桥的麻烦却也随之开始。

记者查阅合川草街示范园首期工程BT融资建设项癫痫症状有哪些目回购情况明细表发现,业主方从2010年6月开始按照合约规定支付回购金额,到2012年6月支付均按照原定计划进行,但到2012年12月,原本应该支付6320.77万的回购金额,公司却只拿到了5548.93万元,当期欠款金额771.84万元。而在今年4月,公司本应再度回收相关回购金额5711.93万元,但却一分钱也没有收到。

今年5月,北新路桥也在公告中承认,进入回购的项目合陕西治疗癫痫病医院排名同金额为35582万元,但截至2013年4月,农投公司(即业主方)共支付项目回购款10620.27万元。

无奈做“地主”

“业主方的确没有及时还款,本来按照合同,应该用园区内的相关土地出让收益作为还款来源,但公司在多次考察业主在园区内的工业及商住综合土地出让收益资金,以及上级对园区内的基础设施建设项目的专项补助资金到位情况后,认为业主现阶段资金来源偿还公司回购资金存在一定的风险,所以才同意政府以园区内土地置换的方式弥补回购资金的不足。”北新路桥上述人士对本报记者透露。

根据北新路桥的公告,公司所获得的两块土地的成交总价为2.81亿元,相当于以当时挂牌的出让价1200元/平方米成交。

而记者获得的一份《2011北新路桥重庆合川钓鱼城东城片区(中国西部农创园项目)市场调查报告》则显示,合川地区的房地产楼面均价在2011年就达到1800元/平方米。

“公司为这两块土地支付的资金,会通过当地政府财政作为回购资金划拨给公司。”上述人士告诉本报记者,今后,公司不仅会继续建设园区的后续项目,还会对所获得的土地进行开发,并需要进一步的资金投入,目前具体规划还在制定之中。

值得注意的是,根据北新路桥的计划,公司拟用获得的土地开发建设集高尚住宅区、高端住宅大盘、养老、养生会议度假、运动主题公园、体验观光旅游一体化,并拥有完善生活配套服务的现代农民创业园城市综合体项目,不过,公司此前甚至都没有成熟的房地产开发管理团队和房地产施工资质。

“合川区以前是一个县,在重庆升级为直辖市后变为区,现在仍算是城乡接合部,距离重庆市主城区约20公里,比较有名的是主打旅游的钓鱼城。”一位重庆当地人士告诉本报记者,而要在当地投资高端房产和旅游地产,未来的收益大小还要看当地政府对外部人流的吸引情况及整个园区的建设和经营能力。

而《2011北新路桥重庆合川钓鱼城东城片区(中国西部农创园项目)市场调查报告》中则指出,合川区每年房地产消化量仅为100万平方米,而在建及待建项目超过600万平方米,供需失调,且短期内不会改观。

合川草街示范园的BT项目仍需要后续的建设投资,北新路桥就曾透露,后续建设主要是完善园区内基础设施建设及与外界的交通网络[污水处理厂、H5号道路及管网工程、Z4号(暂缓段)道路及管网工程、H3道路延伸连接滨江路段工程、新城溪大桥、嘉陵江滨江路工程(A段)]。完成上述基础设施建设项目预计还需投资4.4亿元(2013年计划完成2.1亿元,2014年计划完成2.3亿元)。

BT扩张诱惑

重庆合川草街示范园BT项目的进退两难,实际上也为北新路桥近年来在新疆以外项目的扩张亮出了黄灯。

由于疆内建筑施工竞争激烈,公司近年来加大了疆外业务的拓展力度,同时盈利模式也开始从施工总承包向工程融资建造盈利(如BT、BOT、BOO)模式转变。

2011年,公司在疆内承接项目13个,金额12.17亿元,2012年只有4个,金额7.19亿元。与此同时,国内的疆外项目则逐渐增多,2012年只有4个,金额13.34亿元,今年一季度就有5个,金额10.63亿元,而且很多都是BT等模式的项目,分布在兰州、岳阳、重庆等多个区域。

根据北新路桥6月28日发布的《2012年4.8亿元公司债券2013年跟踪信用评级报告》,在公司目前已签订项目中的前十大订单,金额总共70.72亿,而BT的订单金额就达34.76亿,占订单总额的49%。公司同时表示,预计未来几年内以BT模式为代表的投资带动施工总承包方式的项目数量将会增加。

然而,在BT项目建设增加的同时,北新丽江市治癫痫病的专业医院路桥的资金和还款压力也在不断增大,2012年度的合并资产负债率已达80.17%(2011年只有71.3%),应收账款同比增长27.22%,经营活动现金净流入金额也达-56185.88万元。而由于财务费用增加较多,公司去年的收入同比增加20.48%,利润却同比减少28.85%。

而在今年,按照公司的投资计划,要维持当前业务并完成在建投资项目所需的资本金约8亿元,而截至2013年3月,公司已开工未完工项目金额更是达86.99亿元。

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